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后疫情時代,5.0版本的產業地產發展之道
2020-11-06 | 世合實業

“做產業地產15年,最成功的經驗就是要老老實實做人,扎扎實實做事,這也是我們的根本理念。具體地說,你要讓優質的產業切實落地到相關園區,為區域經濟帶來真正的發展,為政府創造稅收,為社會創造價值。”

——王建軍



DBA Voice · 對話 第二季 | 王建軍篇

后疫情時代,5.0版本的產業地產發展之道




中國宏泰發展集團董事局主席王建軍,25年前創立宏泰,在更早的十年間,身為記者,他已見證了眾多企業的風光與凋落。


“十年的記者生涯帶給我的最大啟發是,要想獲得成功,就要老老實實做人,扎扎實實做事。”


老老實實做人,扎扎實實做事


或許這10年的觀察思考積淀出足夠的管理智慧,或許是10年的冷眼旁觀醞釀出上陣搏殺的豪情,王建軍在經過了兩年的商海試水之后,創立了自己的公司,時間是1995年。頭十年主要從事房地產開發,秉持著老實做人、扎實做事的經營理念,堅守承諾,確保品質,在樹立企業品的同時牌,完成了資本原始積累。


廊坊是個小地方,房地產項目空間有限,公司的第二個十年該何去何從?當時正是中國加入世貿組織后各項產業快速發展的時期,審時度勢,王建軍將目光轉向產業地產。這條路,一走就是15年,如今已在廊坊、石家莊、武漢等 7 座城市投資建設了12個產業市鎮園區,規劃面積累計超過 200 平方公里。


產業地產公司發展的十六字箴言——高效服從,真金白銀,感天動地,主動提高。

——王建軍


王建軍總結出公司發展的十六字箴言——高效服從,真金白銀,感天動地,主動提高。做產業地產比房地產周期更長,工程更加復雜,需要處理的關系更多。因此必須吃透政府的政策,服從政府的發展規劃,通俗點說要“操市長的心,干市長的活兒”,如此才能給園區找到適當的產業定位,獲得政府的支持。比如廊坊的龍河高新區就定位于電子信息高端制造,在石家莊和武漢則打造通用航空產業園,等等。另一方面,在建設園區的過程中,堅持給當地居民帶來真金白銀的實惠。前期拆遷做到充分溝通,投資到位,改善環境,做好綠化,并通過招商引資提供就業機會。


做產業地產,核心工作在于招商引資,這既關系到是否能收回前期投入,也關系到后期是否能產生穩定的持續收益。奈何僧多粥少,這就極其考驗開發運營商的綜合水平。王建軍表示,在這方面宏泰擁有自己的核心競爭力,既有產業發展研究院,進行產業發展和政策研究,也建立了涵蓋300多家國企、上市公司的企業動態數據庫。200人的招商團隊,每一家企業都有3至5人負責跟盯,業務版圖、經營狀況、項目規劃都了如指掌,確保在需要的時候及時對接。正因為如此,宏泰每年都能招到一個大的航母級項目。


中國宏泰發展·武漢國際航空工程中心


轉型是每一天都要想的事情


每一個企業都會遇到突如其來的變化,尤其是今年,所有企業都面臨著疫情的影響。對此宏泰卻比較沉著,因為做產業地產是一種長線投資,招商引資是綜合性的工作,往往要下半年或者一年的功夫,甚至更長時間。即便疫情導致諸多不便,宏泰依舊保持著自己的節奏,各種溝通工作可以通過電話、視頻的方式進行。從中可以看出長線投資獨特的抗風險能力。


但是,毫無疑問,面對如此嚴峻的疫情,任何企業都會更加積極地思考未來的發展思路。在后疫情時代,企業如何持續健康發展,王建軍有自己的思考。


發展產業園區是拉動內需促進經濟增長、發展國內大循環的有效方式之一。

——王建軍


他對未來持樂觀態度,在未來的國內經濟大循環中,完善產業布局、健全產業鏈是一項重要內容,這將給產業地產帶來更多的機會。他表示,“發展產業園區是拉動內需促進經濟增長、發展國內大循環的有效方式之一”。


這條路既符合國家政策,也能創造多維價值。園區既有道路管網、電器水暖等基礎設施建設,招商來的企業又是投資主體和納稅單位,成為城市經濟的發動機。未來還將加強醫院、教育等配套設施的建設,令產業園區不僅宜業也宜居。打造好硬件環境,創造好的產業生態,是宏泰在后疫情時代的一個著力點。


疫情雖然暫時降低了國際經貿的熱度,但是國際化的趨勢依然存在,合作共贏是發展的主旋律。而國際化布局是宏泰轉型發展的重點之一。近些年,宏泰在日本、德國、法國、意大利、匈牙利、捷克、新加坡等全球多個地區開設產業招商辦事處,開展國際合作。歐洲有不少“隱形冠軍”企業,有技術和產品,但其國內的市場規模卻比較小。王建軍表示,“疫情之后,這些企業覺得中國的集中管理能力、治理能力非常強。他們應該到中國尋找更廣闊的發展空間。”




后疫情時代的另一個發展方向是數字化,王建軍表示,未來宏泰將圍繞智慧城市、AI、應急醫療等數字化新基建項目,聚焦京津冀經濟圈、長江經濟帶、粵港澳經濟圈等區域,促進產業協調發展,發揮核心經濟圈的輻射作用。


為城市的生長造血,是宏泰的價值所在,正如王建軍所說,“企業最大的貢獻是可持續地為國家做貢獻”。


面對后疫情時代的不確定性,王建軍表示,企業要保證好現金流,要過緊日子,才能保持實力,提升抗風險能力,在機會來臨時勝人一籌


站在月球看地球


宏泰的頭十年做房地產,之后十五年專注做產業地產,如今面臨著后疫情時代的數字化轉型。對此,王建軍有充分的心理準備,他表示,“轉型是我們每一位企業管理者每天都要想的事情,盡管異常困難,但是一定要轉”。


轉型是我們每一位企業管理者每天都要想的事情,盡管異常困難,但是一定要轉。

——王建軍


從企業層面講,宏泰的十六字箴言中本就有“主動提高”,也就是宏泰注重不斷提高團隊素質。公司建立了早餐會制度,每天早晨七點半雷打不動,至今已延續二十五年,有效保證了管理層的高效溝通,并帶動公司形成及時總結、不斷學習的企業文化,從整體上提高員工素質和招商能力。


從個人層面看,在創業之前,王建軍經歷了十年記者生涯的沉淀,對產業發展、企業管理積累了深刻洞察和長期思考,并用兩年時間進行了實際驗證。理論思考和經營實踐在王建軍身上得到了有效統一。雖然公司早已登陸港股,目前發展也順風順水,王建軍對于學習深造還是樂此不疲。2007年在長江商學院讀EMBA,2012年再次到長江商學院學習CEO班課程,如今參加DBA七期班,也可謂“三顧茅廬”了,難怪他自稱是“老長江”。長江第一課,項兵院長“站在月球看地球”的比喻言猶在耳,教授老師們的格局和視野令他受益匪淺。



王建軍在企業家學者項目課程中做分享


王建軍表示,對于產業地產這樣的領域,宏觀層面的啟發尤其重要,比如王一江教授講到我國城鎮化的進程才60%多,和發達國家的89%還有很大差距,而城鎮化率每增加一個百分點就帶動2億人進城消費,這種宏觀的視角堅定了宏泰做產業地產的信心。


在聽了劉勁教授關于產業地產的闡述之后,王建軍對產業地產的價值有了更深刻的認識。劉勁教授認為,房產之所以漲價,是因為房子底下的土地漲價,而土地是否漲價則取決于土地上能夠提供的服務,而充足的服務則來源于完善的產業。從某種意義上講,整個中國就是一個超級產業園。


王建軍感到自己的產業地產事業和整個中國的經濟脈動在發生著共振。“不待揚鞭自奮蹄”,他的這句話也具備了更豐富的內涵。


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